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Déménager ou rénover?

Par Les Affaires le 1 juin 2008
 Déménager ou rénover ?

Deux soeurs occupent chacune un étage du même duplex, mais toutes deux s'y sentent à l'étroit. Leur question : vaut-il mieux rénover pour agrandir ou déménager ?

Émilie et Gabrielle Deschamps sont inséparables depuis qu'elles sont toutes petites. Enfants, ces jumelles non identiques étaient comme les deux doigts de la main pour faire les quatre cents coups. À 18 ans, elles ont quitté la maison familiale pour s'installer ensemble dans leur premier appartement.

Aujourd'hui, à 42 ans, les jumelles sont toujours aussi proches - littéralement ! Elles ont acheté il y a huit ans un coquet duplex dans un quartier central de Montréal ; Émilie habite le haut et Gabrielle le bas.

Mais voilà, leurs besoins ont changé avec le temps. Et surtout, ce ne sont pas les mêmes : Émilie est célibataire, alors que Gabrielle vit en couple depuis 11 ans avec Francis, avec qui elle a deux filles de huit et trois ans. La famille commence à se sentir à l'étroit dans son six pièces et demie. "Nous aimerions bien que les filles aient chacune leur chambre", explique Gabrielle. À la blague, Francis ajoute qu'il voudrait un salon assez grand pour pouvoir recevoir ses copains pour le Super Bowl.

Émilie ne détesterait pas non plus avoir un appartement plus grand. Graphiste établie à son compte, elle a installé son entreprise dans un local commercial, non loin de la maison, dont le loyer mensuel est de près de 1 000 dollars. Si elle avait plus d'espace à domicile, elle pourrait rapatrier son bureau chez elle.

Les soeurs Deschamps ont de bons emplois et de bons salaires. Émilie tire de son entreprise des revenus d'environ 100 000 dollars par an. Gabrielle, technicienne en informatique dans une grande entreprise, touche un salaire de près de 80 000 dollars. Son conjoint Francis travaille à temps partiel, le soir et le week-end, comme commis de bibliothèque ; il a un revenu de 20 000 dollars par an. Le reste du temps, il est papa au foyer.

Aucun des deux ménages n'est très endetté, si ce n'est pour leurs voitures respectives, sur lesquelles il reste un solde d'environ 18 000 dollars. Le duplex, payé 163 500 dollars en 2000, vaut aujourd'hui près de 360 000 dollars. Le solde de l'hypothèque est de 111 000 dollars. Les deux soeurs vivent bien, mais elles n'ont pas d'argent à jeter par les fenêtres. Elles devront donc s'endetter pour avoir plus de place. Et elles tiennent mordicus à maintenir leur cohabitation.

Les plans

Depuis plusieurs mois, les jumelles étudient les options qui s'offrent à elles. D'abord, elles aiment leur quartier - la Petite-Patrie, à deux pas du marché Jean-Talon, bien desservi par les transports en commun. Elles aiment aussi leur maison, qu'elles ont améliorée au fil des ans. Elles songent donc à aménager la cave, qui ne sert actuellement qu'au rangement. "On pourrait y installer trois chambres et une salle de bains", dit Gabrielle, qui estime les coûts de tels travaux à 20 000 dollars. Mais la cave a une hauteur d'à peine six pieds. Devrait-on creuser pour éviter de se frapper la tête au plafond ? Gabrielle craint que de tels travaux ne soient trop coûteux.

L'aménagement de la cave ajouterait de la valeur à la partie du duplex habitée par Gabrielle et sa famille. Émilie, copropriétaire, voudrait que le même montant soit investi dans son logement. "Pour 20 000 dollars, je rénoverais ma cuisine, dit-elle. Je ne gagnerais pas d'espace, mais j'embellirais mon logement." Elle s'est déjà prise à imaginer un projet fou : construire un troisième étage, ce qui lui permettrait d'installer son bureau chez elle. Mais de tels travaux lui semblent hors de portée.

Puisque les projets de rénovation semblent compliqués aux yeux des jumelles, elles se demandent s'il ne serait pas préférable de chercher une maison plus grande, toujours dans un quartier central de Montréal. Un coup d'oeil aux propriétés sur le marché révèle que dans les secteurs qui les intéressent (Rosemont, Petite-Patrie, Villeray, Plateau-Mont-Royal), les duplex coûtent très cher. Et rares sont ceux qui offrent plus d'espace qu'elles n'en ont actuellement (2 000 pieds carrés). Que faire, alors ?

Rénovations : 1 Déménagement : 0

Nous avons soumis leur question à Yvon Rudolphe, courtier immobilier, évaluateur agréé et détenteur d'un certificat en planification financière, qui doit déterminer combien coûterait l'achat d'une nouvelle maison, par rapport au coût des rénovations à réaliser.

D'abord, le spécialiste fait remarquer qu'un déménagement entraîne beaucoup de dépenses qui ne sont jamais récupérées. "Elles paieront 18 000 dollars, plus les taxes, seulement en commission versée à l'agent d'immeuble qui vendra la maison", souligne-t-il. À cette somme, il faut ajouter les honoraires du notaire, les frais d'évaluation et d'inspection, les droits de mutation immobilière (la fameuse "taxe de bienvenue") sur la nouvelle résidence, les coûts de déménagement, la peinture et autres petits travaux, etc. Total : près de 40 000 dollars. "Le patrimoine en prend un coup", commente-t-il.

Dans les quartiers qui intéressent les deux soeurs, les duplex coûtent environ 179 dollars le pied carré, selon les recherches d'Yvon Rudolphe. Comme elles veulent accroître la superficie de leurs logements, il a estimé qu'elles devraient acheter une nouvelle propriété d'environ 3 000 pieds carrés, et donc, d'une valeur approximative de 537 000 dollars. Après la vente de leur maison actuelle, le paiement du solde hypothécaire (111 000 dollars) et des frais liés à la vente, à l'achat et au déménagement, les propriétaires devraient contracter une nouvelle hypothèque d'environ 330 000 dollars.

Si par contre elles décident de rénover leur maison actuelle, la facture sera moins salée. Yvon Rudolphe a pensé que Gabrielle et Émilie opteraient pour des rénovations de qualité. Cela signifie que le sous-sol du duplex devrait être creusé. "Si le sous-sol restait à sa hauteur actuelle, il serait considéré comme une "désuétude fonctionnelle incurable", et son aménagement créerait peu de valeur, explique le spécialiste. Par contre, si le plafond a une hauteur acceptable, elles pourront récupérer le maximum de la valeur de leurs travaux." Creuser et aménager la cave coûtera en moyenne 60 dollars du pied carré, donc 60 000 dollars pour une surface de 1 000 pieds carrés.

Ensuite, pour donner plus de place à Émilie et lui permettre d'aménager son bureau à la maison, Yvon Rudolphe a calculé l'ajout d'un troisième étage au duplex. Il estime qu'un agrandissement de 800 pieds carrés serait réaliste. De tels travaux coûtent normalement 100 dollars du pied carré, pour un total de 80 000 dollars. Si l'on ajoute pour les deux projets les frais d'architecte, de gestion des travaux, les taxes et autres frais, l'investissement total est de 175 000 dollars. Pour financer les rénovations, les soeurs devraient réhypothéquer leur propriété et leur solde hypothécaire serait de 287 000 dollars.

Jolie somme ! Toutefois, il ne faut pas oublier que les améliorations accroîtront la valeur de la maison. Une partie importante des dépenses de rénovation augmentera le patrimoine des propriétaires. Après les travaux, la propriété aurait une superficie habitable de 3 800 pieds carrés. Les 800 pieds carrés ajoutés au troisième étage vaudraient environ 179 dollars le pied - la moyenne dans le secteur -, soit 143 200 dollars. Les 1 000 pieds carrés du sous-sol auraient une valeur moitié moindre : environ 90 dollars le pied, pour un total de 90 000 dollars. À la suite des travaux, la maison pourrait valoir 591 000 dollars. En dépensant 175 000 en rénovations et en agrandissement, les jumelles augmentent la valeur de leur maison de 233 000 dollars. Sans oublier que comme Émilie pourrait rapatrier son bureau à la maison, elle économiserait 1 000 dollars par mois de loyer commercial.

Comme l'achat d'une nouvelle maison exigerait que les propriétaires contractent une hypothèque plus importante, les frais d'intérêt seraient plus élevés - une différence de 36 000 dollars sur 25 ans. Pourtant, la maison hypothétique qu'elles achèteraient leur donnerait moins d'espace habitable (3 000 pieds carrés) que leur résidence rénovée (3 800 pieds carrés) et aurait moins de valeur (537 000 dollars, par rapport à 591 000 dollars pour leur maison rénovée).

Une valeur de 591 000 dollars, c'est peut-être un peu élevé pour une maison dans un quartier populaire comme la Petite-Patrie. Mais selon Yvon Rudolphe, la demande pourrait augmenter dans le secteur au cours des prochaines années ; les rénovations et l'agrandissement devraient donc atteindre rapidement leur pleine valeur. "Il est clair que c'est l'option de rénover qui optimise le plus l'accroissement du patrimoine, souligne-t-il. Augmenter la superficie de la résidence en allant acheter ailleurs coûte plus cher que d'ajouter des pieds carrés là où elles se trouvent déjà, surtout si elles veulent habiter là longtemps."

Sans compter que la recherche de la maison idéale peut être une tâche longue et pénible qui met les nerfs à rude épreuve. C'est au moment de l'achat de leur duplex que Gabrielle et Émilie ont eu la seule chicane de leur vie. Donc, pour éviter de se brouiller, il vaut mieux rénover !

N.B. : Les noms ont été changés afin de protéger l'anonymat de nos participants

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